Im letzten Beitrag zum Thema REITs haben wir uns angeschaut, was REITs sind und warum sie eine mehr als interessante Option sind, um rentabel und risiko-minimiert in Immobilien zu investieren.

Um in REITs zu investieren, benötigst du keine Hunderttausende oder Millionen von Euros. Selbst mit einem kleinen, aber feinen Budget, kann man sich via REIT Investments, ein großes Immobilien-Portfolio aufbauen.

Aus diesem Immobilien-Portfolio kannst du dir langfristig ein nicht zu verachtendes zusätzliches Einkommen generieren, was im Normalfall mit sehr wenig Arbeit verbunden ist.

In diesem Beitrag wollen wir uns mal anschauen, wie man REITs, die einen interessieren vernünftig bewerten kann. 

Viel Spass beim Lesen!

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Wie man REITs richtig bewertet: 

Schauen wir uns jetzt einmal an, wie man diese Form des Immobilien-Investments präzise und aussagekräftig bewertet.

Allgemein:

Als Grundlage für die Bewertung von REITs benutzt man üblicherweise im ersten Schritt die Unternehmens-Präsentationen. Diese ist meistens sehr einfach über die Website des jeweiligen REITs zu finden. Der Vorteil von diesen Präsentationen ist ganz klar, dass lediglich die wichtigsten Informationen, wie beispielsweise Umsätze, Geschäftsfelder, Regionen etc. dargestellt werden. Für einen ersten Eindruck reichen diese Präsentationen aus meiner Sicht absolut.

Die Präsentationen der REITs durch die Unternehmen sind alle relativ ähnlich strukturiert und weisen von der inhaltlichen Konzeption viele Parallelen auf, sodass man für sich recht schnell einen „Standard-Analyseprozess“ findet.

Beispiel-REIT: Equinex

In diesem Beitrag werde ich anhand des REITs Equinex exemplarisch zeigen, welche Informationen ich mir aus diesen Präsentationen besonders genau angucke. Diesen REIT habe ich, neben ein paar anderen, selbst in meinem Portfolio.

Equinix betreibt internationale Rechenzentren in 52 Märkten Europas und im asiatisch-pazifischen Raum. Global agierende Unternehmen und Netzwerkbetreiber nehmen die Services von Equinex in Anspruch. 4.400 Unternehmen werden weltweit von Equinex verbunden (u.a. AT&T, GE & Facebook)

Equinex finde ich sowohl von seinen Finanzkennzahlen als auch von seinen Geschäftsfeldern sehr interessant.

Nachfolgend habe ich ein einige Informationen aus der offizielen Equinex-Präsentation aufgeführt, die für mich bei der Auswahl eines REITs im Rahmen der ersten Betrachtung besonders wichtig sind.

 

Als erstes schaue ich stets, wie der REIT global aufgestellt ist. Wie viele Länder/Kontinente? Wie viele Grundstücke/Immobilien verwaltet der REIT in den jeweiligen Ländern? Diese Grafik des REITs zeigt, dass Equinex:

  • global gesehen, äußerst breit diversifiziert
  • Immobilien verteilt auf fünf Kontinente und 24 Länder hält.
  • ein weltweites Netzwerk in 52 Metropolregionen

Hier sieht man sehr schön, dass Equinex nicht nur in einem Land/Stadt operiert. Gerade die Tatsache, dass auf Equinex verschiedenen Kontinenten aktiv ist, stellt schon mal ein positives Merkmal dar. Ein hoher globaler Diversifikationsgrad ist für mich eins der wichtigsten Auswahl-Merkmale bei einem REIT.

 

Als nächstes schaue ich mir gern die Entwicklung einiger Kern-Finanzzahlen an. Beispielsweise schaue ich mir anfangs gern die Entwicklung von den Umsätzen & des EBITDA an. Natürlich gibt es hier noch etliche andere finanzielle Zahlen, die sehr interessant sind. Im Folgenden kann man sehen, dass Equinex:

  • seine Umsätze in 65 aufeinanderfolgenden Quartalen steigern konnte.
  • ein sehr konstant wachsendes EBITDA zwischen 45%-48% aufweist (beschreibt den Gewinn vor Zinsen, Steuern & Abschreibungen).
  • ein seit 2013 stetig wachsendes AFFO (siehe Erläuterungen zu den Kennzahlen am Ende dieses Beitrags) aufweist. Bedeutet, dass sich das Ergebnis aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sehr gut entwickelt.

 

Die Detailangaben zum Umsatz zeigen, dass:

  • Equinex seine Umsätze fünf verschiedenen Kern-Geschäftsfeldern bezieht, die dazu prozentual gesehen, jeweils recht gleichmäßige Anteile
  • nicht die direkte Gefahr einer Krise besteht, wenn beispielsweise ein Umsatzfeld wegbricht.
  • die globale Verteilung der Umsätze ebenfalls solide ist. Zwar hat Amerika ein Übergewicht, was ich aber als keineswegs negativ werte.
  • die Verteilung der Umsätze auf die Kunden äußerst gleichmäßig verteilt ist (siehe MRR= Monthly Recurring Revenue). Ein negativ-Merkmal wäre für mich, wenn ein Unternehmen stark von einem oder einigen wenigen Kunden abhängen würde.

 

Diese Grafik gibt Auskunft über die Dividendenstruktur des REITs. Diese Grafik ist insbesondere für Investoren interessant, die über ihre Investitionen gern Dividenden kassieren. Interessant ist hier, dass:

  • die jährlichen Dividenden von 2015-2019 stetig erhöht wurde.
  • die Dividendenzahlung pro Aktie von 2015-2019 langsam, aber konstant erhöht

Gerade für Investoren, die ein sich durch REIT-Investments ein zusätzliches (passives) Einkommen aufbauen wollen, wäre solch ein REIT eine solide Alternative.

Erst bei Unklarheiten oder offenen Fragen schaue ich mir die jährlichen offiziellen Geschäftsberichte an. Diese bestehen häufig aus mehreren 100+ Seiten und sind in ihren Ausführungen sehr detailliert. Über die folgenden Themen kann man sich im Geschäftsbericht besonders gut informieren:

  • Finanzen & Finanzkennzahlen
  • Kosten(-strukturen)
  • Steuern
  • Kunden
  • Expansionspläne
  •  

Nachfolgend noch einige Finanzkennzahlen und deren Definitionen. Diese sind für eine finanzielle Bewertung und finale Auswahl von REITs absolut zu empfehlen

 

Kennzahlen/wichtige andere Merkmale:

Nachfolgend noch einige Finanzkennzahlen und deren Definitionen. Diese verwende ich stets für eine finanzielle Bewertung und finale Auswahl von REITs. Ich empfehle absolut, sich mit deren Berechnung und Logik auseinanderzusetzen.

Funds From Operations (FFO):  

Eine der zwei wichtigsten Kennzahlen für die Bewertung von REITs. Der FFO stellt den operativen Cash-Flow eines Unternehmens dar (d.h. die Differenz zwischen den Mittelab- und Zuflüssen aus der laufenden Geschäftstätigkeit des REITs).

Berechnet wird der FFO folgendermaßen:

FFO= Nettogewinn + Abschreibungen – Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien

Der einzige Nachteil dieser Kennzahl ist, dass die aktivierungspflichtigen Instandhaltungskosten keine Beachtung in der Rechnung finden. Dafür gibt es dann den AFFO.

Adjusted Funds From Operations (AFFO):

Der AFFO vermindert den FFO nochmals um die bereits angesprochenen Instandhaltungskosten. Dazu gehören beispielsweise Mieterhöhungen, Leasing-Kosten und andere Material-Faktoren.

Von Analysten wird diese Kennzahl im Vergleich zum FFO, als ein besserer Indikator für die Einschätzung vom momentanen Wert des REITs eingeschätzt. Außerdem wird der AFFO als ein guter Indikator für die zukünftige Fähigkeit des REITs seine Dividenden zahlen zu können benutzt.

Addiert die Abschreibungen in das Ergebnis des REITs. Zudem werden einige REIT spezifische Zu- und Abschläge vorgenommen mit dem Ziel, den Anlegern ein realitätsnahes Bild davon zu vermitteln, was der REIT tatsächlich pro Aktie an Geld generiert.

NAV (Net Asset Value):

Dieser Wert ist erst einmal vom Börsenwert zu unterscheiden. Der NAV ist der Nettoinventarwert und errechnet sich aus dem Vermögen des REITs, d.h. aus all seinen Immobilien/Grundstücken, abzüglich aller Verbindlichkeiten. Dieser ist in der Regel sehr schwer analysierbar. Hier muss man sich auf die Angaben in den Abschlussberichten des REITs verlassen.

Für Dividenden-Sammler ist es besonders rentabel und interessant, wenn der Börsenkurs des REITs mit einem Disagio unterhalb des NAV notiert. Hier gibt es automatisch eine Zusatzrendite, da der niedrigere Börsenkurs im Vergleich zum NAV wie ein Hebel auf die Dividende wirkt. Im umgekehrten Fall (Agio) wird die Rendite dagegen geschmälert und sollte insbesondere aus Sicht eines Dividendensammlers, der sich durch diese Zahlungen ein weiteres passives Einkommen aufbauen möchte, vermieden werden.

Net Operating Income (NOI):

Der NOI ist eine weitere Möglichkeit, um die Profitabilität eines REITs zu bewerten. Vom Netto-Einkommen des REITs aus der operativen Geschäftstätigkeit (alle Umsätze aus den Grundstücken und Immobilien) werden alle operativen Ausgaben abgezogen, die mit der operativen Geschäftstätigkeit in Verbindung stehen.

NOI = Real Estate Umsätze – operativen Ausgaben

Beim NOI handelt es sich um eine vor-Steuer Kennzahl bei deren Berechnung Zins- und Tilgungszahlungen, Kapitalkosten und Abschreibungen unbeachtet bleiben.

Letztendlich gibt der NOI darüber Auskunft, wie viel die Einkommens-generierenden Immobilien/Grundstücke wert sind.

Wenn eine Immobilie beispielsweise 120.000 € Umsätze/Jahr macht und 60.000 € an Kosten verursacht, beträgt der NOI 60.000 €.

Ausschüttungen/Dividenden im Verhältnis zu den Mieteinnahmen:

Ein Einkommens-orientierter Investor sollte stets darauf achten, dass die Ausschüttungen des REITs durch die jährlichen Mieteinnahmen gedeckt werden. Anderenfalls zehrt dieser REIT nämlich direkt von seiner eigenen Substanz.

Eigen- bzw. Fremdkapitalquote:

Gibt über den Grad der Verschuldung Auskunft. Je höher der Eigenkapitalanteil desto besser. Diese Kennzahl kann direkt aus der Berechnung des NAV des jeweiligen REITs abgeleitet werden.

Verschuldungsgrad= (Eigenkapital (EK) + Fremdkapital (FK))/Gesamtkapital (GK)

Fazit:

Bei der Bewertung eines REITs schau ich mir als erstes gern die Unternehmenspräsentation an. Folgende Punkte dieser Präsentationen interessieren mich u.a.:

  • Branchen/Länder der REIT-Tätigkeit
  • Geschäftstätigkeit
  • Dividendenentwicklung
  • Umsatz- und EBITDA-Entwicklung
  • Angaben zum „Kunden-Mix“ (Struktur)
  • Mietverträge (durchschnittliche Länge)

Wenn mich diese Präsentation des REITs insofern überzeugt, als dass ich mir vorstellen kann, dass der REIT in Zukunft auch weiter profitabel arbeitet und Einkommen generiert, analysiere ich einige Finanzkennzahlen. Dazu gehören:

  • FFO
  • AFFO
  • NAV
  • NOI
  • Verhältnis Ausschüttung/Dividenden
  • Verschuldungsgrad

Zusammenfassen versuche ich mir einen Überblick über die momentane wirtschaftliche Situation des REITs durch die beiden oben beschriebenen Schritte zu verschaffen.

Ich frage mich dabei immer, wird dieser REIT mit seinem momentanen Geschäftsmodell und seinen Expansionsplänen in der Lage sein, ein konstantes Einkommen zu erwirtschaften, das die Ausgaben deckt.

Besonders sensibel bin ich persönlich beispielsweise bei REITs die in ihrem Portfolio einen großen Anteil von Kaufhäusern halten. Durch den konstant stark zunehmenden Online-Handel sind diese aus meiner Sicht stark gefährdet.

Ich bewerte REITs vor einer persönlichen Investition sehr gern. Meist sind die REIT-Präsentationen sehr übersichtlich gestaltet und den Abschlussberichten konnte ich bis lang alle weiteren für mich interessanten Informationen entnehmen. Der Zeitaufwand/Auswahl hält sich absolut in Grenzen. Meist benötige ich 3-5 Stunden. Mir persönlich machen diese Auswertungen zudem meist richtig Spaß, da ich durch diese Analysen vor einem Kauf (hoffentlich) genau weiß, in was jetzt mein Geld investiere. Abschließend stelle ich mir vor einer REIT-Investition stets folgende drei Fragen:

  • Ist die momentane Geschäftsstruktur zukunftstauglich?
  • Spricht i-was gegen eine positive finanzielle Entwicklung?
  • Werden die Dividenden auch in Zukunft zuverlässig gezahlt?

Hinweis:

Um die Bewertung von REITs im Detail zu lernen und weitere nützliche Informationen zu dieser Art des Immobilien-Investments zu erfahren, haben mit die folgenden Bücher extrem geholfen:

 

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  • Vom deutschen Finanzblogger, REIT- und Börsenexperten Luis Pazos. Informativ und unterhaltsam geschrieben. Deckt viele verschiedene wichtige Bereiche rund um das Investieren in REITs ab, wie z.B.: Steuern, Bewertung/Auswahl, Historie etc. Absolut lesenswert! 

 

  • Dieses auf Englisch geschriebene Buch zum Thema REITs ist sehr verständlich geschrieben und vermittelt sehr viele wertvolle Informationen. Gerade für REIT-Neulinge sehr zu empfehlen. Kann man sich auf jeden Fall zu Gemüt führen!

 

  • Ein sehr umfangreiches , gut strukturiertes und inhaltsvolles Buch zum Thema REITs. Auf Englisch geschrieben, aber sehr flüssig zu lesen und zu verstehen. Für Investoren die sich ein sehr stabiles Wissens-Fundament aufbauen wollen auf jeden Fall zu empfehlen

Written by Tommi