REIT – Das intelligentere Immobilien-Investment

Was sind REITs? Und warum solltest du dich unbedingt mit dem Thema REITs auseinander setzen, bevor du in Immobilien investierst?!

Mit REITs Investments, kannst du bereits mit wenig Geld in dutzende bis hunderte von Immobilien investieren. Dadurch kannst du dir, wie ein richtiger Immobilien-Besitzer, ein beträchtliches zusätzliches Einkommen generieren.

Viel Spaß beim Lesen!

REITs (Akronym für Real Estate Investment Trust ) haben sich neben den offenen und geschlossenen Immobilienfonds, als eine dritte Möglichkeit positioniert, um Anlegern ein (indirektes) Investment in Immobilien zu ermöglichen.

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Im Jahr 1960 wurden die ersten REITs in den USA entwickelt. Mit der primären Zielsetzung, auch Kleinanlegern zu ermöglichen, in Immobilien zu investieren, ohne sich dabei hoch verschulden zu müssen. Ein weiteres Ziel war es, eine Assetklasse zu erschaffen, die transparent und für Außenstehende einfach zu verstehen ist. In den USA werden REITs bereits seit Jahrzehnten als ein Investment-Vehikel benutzt, um ein zusätzliches passives Einkommen zu generieren und/oder für die eigene Rente vorzusorgen.

REITs sind börsengehandelte Finanzanlage-Instrumente die Anlegergelder für den Kauf und die Verwaltung von Immobilien und Grundstücken bündeln. Anleger können Anteile an REITs jederzeit sowohl über die Börse erwerben als auch veräußern.

Meistens sind die einzelnen REITs auf eine bestimmte Art von Immobilien/Grundstücken spezialisiert (Pflegeheime/Krankenhäuser, Einkaufszentren, Agrarflächen, Lager- und Logistikflächen etc.).

Ihre Umsätze generieren REITS primär aus Miet- sowie Pacht-Einnahmen von Immobilien und Grundstücken. Dabei sind REITs auf Unternehmensebene stark steuerbegünstigt. Auf Gewinne müssen i.d.R. lediglich die Anleger Steuern bezahlen. Aufgrund dieser steuerlichen Privilegierung sind REITs dazu verpflichtet, den Großteil ihrer Erträge als Dividenden an ihre Anleger auszuschütten. Daher zeichnen REITs sich vor allem durch vergleichsweise hohe Aufschüttungsquoten bzw. Dividendenzahlungen aus (in Deutschland liegen diese per Gesetz bei mind. 90% des Gewinns).

Auf dem deutschen Markt ist diese Form des Immobilen-Investments noch eher unbekannt (In DE wurden REITs erst ab dem Jahr 2007 legitimiert und derzeit gibt es lediglich eine Handvoll von REITs in Deutschland). Weltweit existieren momentan um die zwanzig Länder, die REITs als Investment anbieten. In den USA existieren mehrere Hundert verschiedene REITs, wobei dort zwischen drei REIT-Arten differenziert wird:

  1. Equity (Eigenkapital)-REITs (primär in Immobilien investierend)
  2. Mortgage (Hypotheken)-REITs (primär in Immobilienkredite investierend)
  3. Hybrid (investieren sowohl in Immobilien als auch in Immobilienkredite)

Man kann in REITs einzeln oder aber über einen ETF (Exchange-Traded-Fund) investieren. Der Vorteil der zweiten Variante ist vor allem eine (zumeist deutlich) breitere Diversifikation über verschiedene Branchen und Länder.

Nun werfen wir als Vergleich einen Blick auf die anderen beiden, weitaus bekannteren Immobilienfonds:

Geschlossener Immobilienfond:

  • Geschlossene Immobilienfonds beschränken sich meist auf ein bestimmtes Immobilien-Projekt (oftmals ist dies ein einzelnes Immobilien-Objekt, für das Liquidität benötigt wird und das nach der Fertigstellung zeitnahe veräußert wird). Der Fond wird danach oft geschlossen.
  • Bei geschlossenen Fonds lassen sich viele schwerwiegende Nachteile im Vergleich zu REITs aufzählen (hier nur mal ein paar, die nachdenklich stimmen sollten):
    • hohe Kosten, die signifikant die effektive Rendite schmälern (z.B. durch Ausgabeaufschlag, Verwaltungsgebühr und Transaktionsgebühr) ;
    • Intransparenz und unnötige Komplexität;
    • keine Rücknahme/Verkauf von Anteilen während der Laufzeit;
    • keinerlei Dividenden;
    • erst nach Fertigstellung der jeweiligen Unternehmung wird ein Gewinn an die Anteilseigner ausgeschüttet;
    • Risiko des Totalverlustes der Einlagen!
  • Jedoch muss man auch erwähnen, dass manch ein geschlossener Immobilienfond in der Vergangenheit mehr als solide Renditen erwirtschaften konnte. Dies war aber leider nicht die Regel. Es gab mehr als genug schwarze Schafe, die Anleger um ihr gesamtes Investment gebracht haben.

Offenener Immobilienfond:

  • Offene Immobilienfonds haben ihren Fokus zumeist auf dem Verwalten, Kaufen sowie Veräußern von Gewerbeimmobilien;
  • Sie schütten im Vergleich zu REITs deutlich seltener sowie niedrigere Dividenden aus;
  • Im Gegensatz zu den geschlossenen Fonds gestatten sie ihren Anlegern unter bestimmten Fristen/Bedingungen über ihr investiertes Kapital zu verfügen. Das Risiko ist i.d.R. überschaubarer;
  • Vorteile von offenen Immobilienfonds ist die relative Wertbeständigkeit und die Risikostreuung (gerade im Vergleich zum geschlossenen Fond), da gleichzeitig in verschiedene Immobilien und über Regionen sowie Länder hinweg investiert wird;
  • Als Risiken müssen vor allem Mietausfälle und Liquiditätsprobleme (wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld abziehen) genannt werden;
  • Ein weiterer Nachteil sind auch hier die hohen Kosten (siehe geschlossener Fond), die sich ebenso negativ auf die finale Rendite auswirken.

Die rentable und sichere Immobilien-Anlage: REITs

Rechtliche Voraussetzungen/Strukturen von REITs:

Anhand der gesetzlichen Situation in Deutschland, lassen sich einige wichtige rechtliche Kernelemente, die in anderen Ländern jedoch ein wenig variieren können, gut darstellen:

  • minimale Eigenkapitalquote von mind. 45%,
  • mindest Ausschüttungsquoten von ca. 90%,
  • eine Mindeststreuung der REIT-Aktien,
  • Schwerpunkt bei Immobilienanlagen (per Gesetz müssen mindestens 75% der Einkünfte eines REITs durch Immobilien erzielt werden und der Anteil des Immobilienvermögens am Gesamtvermögen muss ebenfalls bei mindestens 75% liegen)
  • Ausschluss des Immobilienhandels
  • mindest-Eigenkapitalquote

Wie man in REITs investieren kann?

Aufgrund der Tatsache, dass ein REIT eine börsengehandelte Assetklasse ist, kann jeder Anleger mit einem vorhandenen Depot sie über seinen jeweiligen Broker erwerben. Aus Erfahrung kann ich jedoch sagen, dass nicht alle Banken/Broker, alle existenten REITs anbieten. Es kann vorkommen, dass man sich einen bestimmten REIT ausgesucht hat und dieser nicht vom Broker den man momentan nutzt, angeboten wird. Ich habe dieses „Problemchen“ auch schon ein paar Mal gehabt. Fand es aber nicht weiter schlimm, da man sich heutzutage problemlos und zügig bei anderen Brokern anmelden kann.

Vor- und Nachteile/Risiken von REITs:

 Vorteile:

  • ständige Verfügbarkeit über die Börse
  • als AG (Aktiengesellschaft) müssen REITs ihre Zahlen stets offenlegen, somit sind Anleger vor einem Investment in der Lage sich gründlich zu informieren – Transparenz
  • ermöglichen Privatanlegern indirekt in den (weltweiten) Immobilienmarkt zu investieren (breit diversifiziert), ohne das gesamte Kapital für den Kauf der Objekte aufbringen oder ein Kredit aufnehmen zu müssen
  • Anleger können zum Immobilien-Investor werden, ohne gleich der direkte Eigentümer der Immobilien mit all den damit einhergehenden Verpflichtungen werden zu müssen
  • sind insbesondere wegen ihrer hohen Dividenden, die sehr oft höher als 5% sind, attraktiv
  • durch ihre hohe Ausschüttungsquote (von mindestens 90%) stellen REITs im Vergleich zu herkömmlichen direkten Immobilien-Investitionen ein deutlich liquideres Investment dar
  • unterliegen strengen Regularien, die für Anleger und Investoren definitiv positiv sind
  • vorteilhaftere Kosten-Struktur
  • weisen eine geringe Korrelation zum Aktien- bzw. Anleihen-Markt auf, was bedeutet, dass man mit ihnen ein Portfolio gut diversifizieren kann

  

 Nachteile/Risiken:

  • sind in der Regel relativ empfindlich ggü. Veränderungen von Marktzinsen (sie steigen zumeist in Zeiten sinkender Marktzinsen und vice versa)
  • Die enge Kupplung mit der Börse lassen REITs empfindlicher auf Börsen-Kurs-Schwankungen reagieren, als dies beispielsweise offene Immobilienfonds tun (hohe Volatilität)
  • Aus steuerlicher Sicht sind REITs direkten Immobilien-Investitionen insofern unterlegen, als dass ihre Gewinne stets steuerpflichtig sind (z.B. existiert keine zehnjährige Spekulationsfrist)

Fazit:

Aus meiner Sicht sind REITs eine äußerst interessante und rentable Anlageoption. Insbesondere für Anleger, die eher langfristig investieren und denen somit temporäre Kursschwankungen relativ egal sein können.

Als „Hybridprodukt“, dass einerseits die Vorteile von Aktien (schnelle Handelbarkeit, hohe Liquidität sowie geringe Kosten) und andererseits die Vorteile eines offenen Immobilienfonds mit sich bringt, investiere ich sehr gern in REITs.

Insbesondere für Investoren wie mich, die sich durch die Dividendenzahlungen der REITs ein weiteres passives Einkommen generieren, ist diese Assetklasse ideal. REITs zahlen oftmals sehr regelmäßige (häufig quartalsweise, manche jedoch sogar monatlich!!!!) sowie sehr hohe Dividenden, die mich persönlich noch motivierter sparen und investieren lassen. Durch REITs kann man sukzessive ein immer höheres weiteres passives Einkommen generieren.

Ebenso finde ich die Tatsache, dass man sein Portfolio durch REIT-Investitionen weiter diversifizieren und damit (wissenschaftlich bewiesen) gleichzeitig risikoärmer sowie rentabler machen kann, klasse. Als Eigentümer/Besitzer von einigen wenigen Immobilien ist solch ein Diversifikationsgrad deutlich schwieriger zu erreichen. Außerdem entfallen als nicht-Eigentümer viele unangenehme und zeitraubende Pflichten. Es werden jetzt wahrscheinlich einige argumentieren, dass man mit Direktinvestitionen in Immobilien aber höhere Renditen erwirtschaften KANN. Ja, das KANN man UNTER UMSTÄNDEN. Aber eine Investition in einen REIT ist meiner Ansicht nach dann doch mit signifikant weniger Mühe sowie Sorgen verbunden und verläuft im Normalfall zeitlich auch deutlich schneller. Hinzu kommt die Einschränkung der eigenen Lebens-Situation/-Planung durch den direkten Immobilienbesitz. Denn Immobilien = „im mobil“. Beispielsweise möchte ich als viel Reisender, Wegziehender oder digitaler Nomade nicht Probleme mit einer Immobilie in einem anderen Land haben, bei der ich mich um anstrengende Mieter, Schäden etc. kümmern muss. Meine REIT-Anteile kann ich innerhalb von Stunden verkaufen, was bei einer Immobilie im Normalfall wohl nicht möglich ist. Hier bietet sich, wie in vielen anderen Lebensbereichen, eine individuelle Betrachtung an, die ausgehend von den eigenen Lebensverhältnissen und Zielen/Plänen beginnt.

Bzgl. der Auswahl von REITs gibt es viele Kernfaktoren, die aus meiner Sicht eine besondere Beachtung verdienen (Branche, Vermögens-Diversifikation, Finanzen/Kennzahlen, Land etc.). Diese hier zu erläutern, würden den Charakter und Sinn dieses Beitrags, als Einführung in die Thematik REIT, jedoch sprengen. Deshalb wird es dazu zeitnahe einen separaten Beitrag geben.

Zusammenfassend kann ich REITs durchaus als eine von mehreren Assetklassen eines breit diversifizierten Portfolios empfehlen. Insbesondere für Menschen, die investieren, um zusätzliche passive Einkommen zu generieren.

Folgende Literatur hat mir persönlich das Investieren in REITs enorm erleichtert:

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  • Vom deutschen Finanzblogger, REIT- und Börsenexperten Luis Pazos. Informativ und unterhaltsam geschrieben. Deckt viele verschiedene wichtige Bereiche rund um das Investieren in REITs ab, wie z.B.: Steuern, Bewertung/Auswahl, Historie etc. Absolut lesenswert!

  • Dieses auf Englisch geschriebene Buch zum Thema REITs ist sehr verständlich geschrieben und vermittelt sehr viele wertvolle Informationen. Gerade für REIT-Neulinge sehr zu empfehlen. Kann man sich auf jeden Fall zu Gemüt führen!

  • Ein sehr umfangreiches , gut strukturiertes und inhaltsvolles Buch zum Thema REITs. Auf Englisch geschrieben, aber sehr flüssig zu lesen und zu verstehen. Für Investoren die sich ein sehr stabiles Wissens-Fundament aufbauen wollen auf jeden Fall zu empfehlen.

Written by Tommi